楼市政策上，广州再一次走在前面。
6月13日，广州发布《广州市提振消费专项行动实施方案（征求意见稿）》，在有序减少消费限制中，提到优化房地产政策，全面取消限购、限售、限价，降低贷款首付比例和利率，更好满足住房消费需求。
广州成为四个一线城市中全面松绑的，结束了15年的楼市调控史。
不过，去年的时候广州已经放开限购、限售，取消限价也已经在执行，官方已经不再给出指导价。
并且广州的购房门槛已经是一线城市中最低的，首付比例在15%，首套房商贷利率在3%左右，公积金2.6%左右，能优化的空间有限。
所以这次政策，政策强调和指向性意义更明确。
之前网上有一种说法，看一个城市的楼市好不好，就看政策力度大不大。
政策越密集，数据越差。
放在广州楼市上，这个判断成立吗？
整体看，去年924重磅政策砸下来之后，带来的刺激逐渐减退。
历史数据显示，在2024年10月，一线城市的新房价格环比降幅收窄至0.2%；2024年11月，环比“持平”。之后连续环比涨幅为0.2%、0.1%、0.1%和0.1%，到今年4月份，上升趋势再次转为“持平”，5月份开始下跌。
5月份，不仅新房，二手房也在跌，一线城市5月环比降幅达到0.7%，比上月降幅扩大了0.5个百分点。
如果没有持续的刺激给到，市场估计又会慢慢冷下去。
而广州的数据确实是一线城市中最差的。
虽然成交量是在上涨的，今年1-5月份，广州共网签一手住宅25659套，成交量同比增长22%，二手住宅成交43785套，较去年同期的35417套增长23.6%。
但房价跌幅依然没刹住车。
5月份，广州新房房价环比下跌0.8%，相较而言，北京环比下跌0.4%，深圳环比下跌0.4%，跌势要缓一些。
二手房价，4月份短暂止跌之后，没有稳住，再度下行，环比下跌0.8%，上海、深圳环比分别下跌0.7%和0.5%。
而在二手房价格方面，广州是一线城市中最低的，大幅度低于其他三个一线城市。
同时，库存也大，去化周期还在高位。
数据显示，截至5月底，广州全市可售住宅库存去化周期22.9个月，环比增加0.7个月，去化周期，去化周期最长的越秀，达到38个月，房价便宜的从化去化周期31个月。
广州非核心区域的新盘，部门楼盘的价格已经低于拿地价。所以，现在的成交更多是以价换量。
这个情况，难怪广州政府出重拳了，放开口子，让有条件的人都可以来广州买房。
我们说，楼市成交不仅和供需有关，也和信心有关。
当前的经济环境下，收入能力和收入预期都受影响，市场信心处于低迷的区间，并且暂时没有改善的迹象。
5月重点50城市场信心指数为-0.86，环比微跌0.01，同比下降0.01，继续位于市场低迷区间。
从基本面来看，5月份的金融数据出来，也不是太乐观。
M2同比增长7.9%（前值8.0%），下滑了0.1%。
新增社融2.29万亿元，同比多增2271亿元，社融增速8.7%（前值8.7%）。但结构上看政府债是主要支撑项，且支撑力度在边际放缓，信贷投放整体延续偏弱，仍为社融主要拖累项。
M1同比增长2.3%（前值1.5%），倒是比较亮眼，但是基于去年同期取消手工补息之后，基数过低的原因，所以还不能下定论说，活期的情况得到了明显改善。
总体来看，体感和数据都不是很好，止跌回稳，还有很长的一段路要走。
上周召开的国常会也提出，对全国房地产已供土地和在建项目进行摸底，进一步优化现有政策，提升政策实施的系统性、有效性，多管齐下稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险，更大力度推动房地产市场止跌回稳。
广州先走一步，未来其他三个一线城市进一步宽松的可能性增大，深圳可能会跟得紧一点，北京、上海完全放开限购的可能性不大。
从现在来看，市场已经逐渐进入房价和收入的博弈阶段，要想成交，要么是房价下降匹配收入，要么就提升居民收入匹配房价，居民收入也是止跌回稳的重要一环。
今年的《提振消费专项行动方案》中也提到，提振消费，首先要增加居民收入，并将稳股市作为提升财产性收入的抓手，提振消费的着力点。
从广州这份方案来看，优化房地产政策是出现在提振消费的方案中，消费房产、消费汽车、消费家电放在同一个位置，而消费就是掏钱享受服务，就不存在赚钱亏钱的问题了。
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